L’investissement dans l’immobilier, perçu comme une valeur refuge, attire de nombreux investisseurs en quête de sécurité et de rendement. Mais face à cet engouement, une question cruciale se pose : quelle rentabilité locative viser pour que l’investissement soit réellement profitable ?
Rappel : calculer son rendement locatif (brut, net, et net-net)
La rentabilité brute
La rentabilité brute consiste à évaluer le rapport entre le montant de l’acquisition d’un bien immobilier et le loyer annuel perçu. Cette première approche donne une idée rapide du potentiel du bien, sans pour autant tenir compte des diverses charges inhérentes à la propriété. Le calcul se présente comme suit : ((loyers mensuels x 12) x 100 / prix d’achat). À noter que la rentabilité observée la première année peut être moindre en raison des frais initiaux tels que le crédit immobilier ou les frais de notaire.
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Pour aller plus loin dans la compréhension et le calcul de la rentabilité locative, je vous invite à consulter le site qui offre des ressources complémentaires.
La rentabilité nette
Un cran au-dessus, la rentabilité nette prend en compte les frais réels associés à la détention du bien (frais de gestion, charges de copropriété, etc.). Le calcul est le suivant : ((Montant du loyer x 12 mois) x 100 – les charges locatives) / par le prix d’achat. La société Trackstone, co-fondée par Florent Vaudelin, met en avant cette rentabilité sur tous ses biens disponibles à la vente, offrant ainsi une vision plus précise de la performance de l’investissement.
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La rentabilité nette-nette
Pour une vision encore plus affinée, le rendement locatif net-net ou net d’impôts, prend en compte l’impact fiscal de votre investissement. Ce niveau de calcul est personnalisé car il dépend de la situation fiscale de chaque investisseur. Il s’agit de la rentabilité la plus précise, mais aussi la plus complexe à déterminer.
Quel taux de rendement locatif viser ?
Selon la ville
La localisation du bien est déterminante dans l’évaluation du taux de rendement locatif. Par exemple, à Paris, un studio pourrait offrir un taux de 3%, tandis qu’au Mans, un appartement pourrait présenter un taux situé entre 6% et 8%. Il est crucial d’analyser les différents quartiers d’une même ville car la rentabilité peut fluctuer considérablement d’une zone à une autre. La disparité entre l’offre et la demande peut soit propulser, soit freiner la valorisation de votre investissement. Toutefois, une attention particulière doit être portée aux vacances locatives potentielles, risque accru dans les petites villes.
Selon la surface
Généralement, les petites surfaces, comme les studios, T1 ou T2, sont plus rentables. Un studio peut dégager une rentabilité entre 6% et 10%, alors qu’un T1 ou T2 varie entre 5% et 7%. Cependant, les studios, prisés par les étudiants, peuvent impliquer des changements fréquents de locataires et donc des travaux d’entretien plus réguliers.
Selon l’état du bien
Les travaux de rénovation peuvent significativement influencer la rentabilité locative d’un bien. Par exemple, un appartement rénové peut voir son rendement passer de 4% à 5%. Cependant, il faut être vigilant et éviter les travaux trop onéreux qui ne se traduiraient pas par une augmentation proportionnelle du loyer.
Selon son ancienneté et sa note énergétique actuelle
Les appartements anciens peuvent offrir un rendement entre 5% et 6%, tandis que les neufs se situent plutôt autour de 4%. Les biens les plus récents nécessitent moins de gros travaux à court terme mais sont souvent moins rentables. La note énergétique actuelle joue aussi un rôle crucial : des coûts de mise en conformité peuvent s’imposer, mais sur le long terme, des économies substantielles en chauffage et climatisation et des loyers plus élevés peuvent être attendus.